┬áReal Estat 301 – Penawaran Kontrak & Pencacah

[ad_1]

Anda akhirnya berhasil, Anda menemukan rumah impian Anda. Karena Anda sudah berbelanja dan memenuhi syarat, Anda tahu bahwa Anda dapat membelinya dan kira-kira berapa pembayarannya dan berapa banyak uang yang harus Anda bawa ke penutupan. Sekarang Anda siap membuat penawaran. Banyak pembeli rumah pertama kali tidak tahu bagaimana ini sebenarnya dilakukan. Seringkali, pembeli meminta properti dan meminta agen untuk memberikan penawaran verbal kepada penjual. Biasanya ini adalah tawaran yang sangat rendah, sering konyol, yang disebut sebagai tawaran "lowball". Lebih lanjut tentang penawaran lowball nanti, mari kita lihat mengapa penawaran verbal dijauhi oleh agen dan penjual. Di Texas, tawaran biasanya dibuat dengan mengisi kontrak, khususnya satu sampai Empat Kontrak Hunian Keluarga (Resale). Kontrak ini adalah dokumen yang mengikat secara hukum (ketika ditandatangani oleh semua pihak) dan perincian rincian penawaran. Bentuk-bentuk ini pernah sekitar satu halaman panjangnya tetapi telah tumbuh menjadi 8 pohon pohon pembunuh. Sebagian besar kontrak adalah legal legal standar dan merupakan bacaan yang menarik seperti daftar isi buku teks kalkulus, dalam bahasa Cina. Agen Anda dapat menjelaskan apa arti kode rahasia pengacara ini dalam istilah umum tetapi Anda harus meminta pengacara untuk penjelasan yang lebih rinci.

Ada beberapa tempat dalam kontrak yang disebut sebagai barang yang bisa dinegosiasikan. Bintik-bintik pada kontrak ini mudah ditemukan karena ada tempat-tempat isian atau check-in-the-blank atau kombinasi keduanya. Beberapa yang kosong adalah untuk hal-hal seperti nama penjual dan pembeli, dan alamat dan semacamnya, tetapi yang dapat dinegosiasikan adalah hal-hal yang ditangani seluruh transaksi. Di pasar real estat tertentu, beberapa barang yang bisa dinegosiasikan ini biasanya dibayar oleh pembeli dan yang lain oleh penjual tetapi masih bisa dinegosiasikan. Ini bisa sangat bervariasi dari satu wilayah ke wilayah lain. Misalnya, di Waco, pembeli biasanya membayar untuk survei jika pemberi pinjaman mereka membutuhkan satu (biasanya mereka lakukan). Penjual biasanya membayar asuransi judul karena mereka menjamin bahwa mereka memiliki hak untuk menjual properti (asuransi judul melindungi pembeli terhadap klaim kepemilikan dari pihak ketiga). Penting untuk mengetahui kebiasaan pasar lokal Anda karena tawaran yang disajikan meminta penjual untuk membayar sesuatu yang tidak diharapkannya, dapat dipenuhi dengan banyak penolakan. Namun, ketentuan lain dari penawaran ini dapat membuat penjual lebih ramah.

Berikut ini adalah daftar barang-barang negosiasi terpenting yang ditemukan dalam penawaran standar:

1. Harga – berapa banyak pembeli menawarkan penjual untuk properti. Tentunya ini mungkin adalah faktor terbesar dalam keseluruhan penawaran, tetapi semua item lain yang dapat dinegosiasikan berinteraksi dengan harga. Penawaran "harga penuh" dapat berakhir dengan harga yang tidak begitu lengkap jika pembeli meminta penjual untuk memberikan ribuan dolar di tempat lain.

2. Pendanaan – bagaimana pembeli berencana untuk membayar properti. Apakah dia akan membayar uang tunai atau meminjam uang. Ada mitos bahwa tawaran tunai lebih baik bagi penjual daripada penawaran lanjutan sehingga Anda dapat menawarkan jauh lebih sedikit. Pada akhirnya, ini sebagian besar datang ke waktu untuk menutup (lihat # 8). Penjual akan mendapatkan cek pada penutupan di mana pun uang itu uang tunai atau pinjaman, jadi fakta bahwa itu adalah transaksi tunai berarti hanya dapat menutup lebih cepat. Sekarang ada kemungkinan pembeli tidak mendapatkan persetujuan pinjaman, sehingga dalam hal ini transaksi tunai lebih aman. Pemberi pinjaman juga mungkin memerlukan perbaikan untuk jenis pinjaman tertentu, penjual tidak perlu khawatir tentang hal ini pada transaksi tunai. Jadi, ada beberapa keuntungan dari transaksi tunai tetapi memiliki pengaruh besar pada harga yang akan membutuhkan konsesi pembeli lainnya, seperti tidak ada periode opsi (lihat # 11) dan penutupan cepat.

3. Hasilkan uang – uang sungguh-sungguh adalah uang yang diletakkan di muka sebagai pernyataan bahwa dia serius membeli properti. Uang ini disimpan di escrow (biasanya di perusahaan judul atau agen escrow lainnya) jika semua rincian kontrak disepakati oleh kedua belah pihak dan dikreditkan terhadap harga properti pada penutupan. Jika pembeli memutuskan untuk mundur dari kesepakatan dan tidak ada periode opsi (dibahas nanti), penjual dapat menyimpan uangnya.

4. Kebijakan Judul – siapa yang membayar untuk kebijakan judul dan perusahaan apa yang akan menerbitkannya. Harga dari kebijakan ini didasarkan pada harga penjualan dan harga ditetapkan oleh negara, jadi di Texas semua kebijakan biaya yang sama tentang penerbit mereka. Namun, harga untuk layanan lain yang diberikan oleh perusahaan judul dapat bervariasi.

5. Survei – siapa yang akan membayar untuk survei. Pembeli biasanya membayar untuk ini, tetapi mereka menjalankan sekitar $ 425 dan naik. Kontrak memungkinkan pembeli untuk meminta penjual memberikan survei yang ada. Jika penjual bersedia dan bank akan menerima survei itu dapat menghemat uang pembeli. Jika pembeli membayar tunai untuk properti, survei umumnya tidak diperlukan karena biasanya pemberi pinjaman yang membutuhkannya. Namun, survei dapat mengungkapkan rincian penting seperti pagar tetangga yang merambah ke properti – atau bahwa sebidang tanah tidak sebesar yang diwakili, jadi survei masih merupakan ide yang bagus bahkan jika tidak diperlukan.

6. Perbaikan – ada tempat di kontrak yang menyatakan bahwa pembeli menerima properti dalam kondisinya saat ini, asalkan penjual membayar untuk perbaikan tertentu yang ditentukan. Ini adalah salah satu "biggies" pada penawaran tersebut karena beberapa kata di sini dapat berarti ribuan dolar dari penjual & # 39; saku.

7. Kontrak Layanan Perumahan – artikel artikel dapat ditulis tentang ini. Pembeli dapat meminta penjual untuk membeli (atau menyumbang untuk pembelian) kontrak layanan. Mereka sering disebut sebagai Garansi Rumah, meskipun secara teknis itu tidak benar. Mereka memberikan ketenangan pikiran bagi pembeli dan penjual karena mereka mencakup perbaikan untuk banyak (tetapi tidak semua) dari sistem di rumah, seperti panas dan udara pusat, pipa ledeng, dll. Pembeli harus membiasakan diri dengan apa yang ada dan tidak tercakup. Pembeli diharuskan untuk menelepon perusahaan yang mengeluarkan garansi untuk layanan, mereka mengirim tukang reparasi dan pembeli membayar biaya "pembayaran bersama" yang biasanya merupakan sebagian kecil dari seluruh tagihan perbaikan. Dalam kasus pemanas sentral atau unit AC, garansi kebijakan mungkin tidak mencakup semua biaya tetapi pasti akan mencakup sebagian besar.

8. Penutup – saat penutupan akan berlangsung. Ini adalah "masalah besar" lainnya bersama dengan harga, uang dan perbaikan yang tulus. Penutupan cepat biasanya apa yang dicari penjual – empat minggu cukup standar di Waco.

9. Kepemilikan – ketika pembeli akan memiliki properti. Ada ketentuan untuk menyewa properti dari penjual sebelum menutup atau bahkan untuk penjual yang menyewanya dari pembeli sesudahnya. Biasanya ini adalah ide yang buruk, idealnya pembeli akan mengambil kepemilikan pada penutupan.

10. Biaya Penyelesaian – pembeli dapat meminta penjual untuk membayar sebagian dari biaya penutupan pembeli, "biaya besar" lain. Ini adalah praktik yang sangat umum lagi, dan itu membantu pembeli masuk ke rumah dengan uang yang sangat sedikit. Yang tidak disadari oleh banyak pembeli adalah kesepakatan ini biasanya disusun sedemikian rupa sehingga mereka sebenarnya hanya meminjam uang untuk biaya-biaya ini dan pada akhirnya akan menghabiskan ribuan dolar dalam bunga. Juga, jika karena alasan tertentu pembeli perlu menjual properti tersebut dalam beberapa tahun ke depan (pindah untuk perubahan pekerjaan), mereka akan menemukan bahwa mereka tidak akan dapat menjual rumah (setelah biaya) untuk apa yang mereka tanggung padanya.

11. Periode & biaya opsi – seluruh artikel dapat ditulis pada periode opsi karena ini merupakan "masalah besar" yang penting bagi pembeli. Periode opsi adalah periode waktu di mana pembeli dapat membatalkan kontrak tanpa dampak hukum negatif. Jika pembeli mengakhiri kontrak selama waktu ini, mereka berhak untuk menerima uang mereka kembali. Panjang periode ini dapat dinegosiasikan, 5-10 hari adalah tipikal, seperti juga jumlah biaya opsi. Biaya disimpan oleh penjual jika pembeli menggunakan opsi mereka untuk tidak membeli. Karena periode ini dimulai ketika kontrak disetujui dan ditandatangani oleh kedua belah pihak, efektif penjual membawa pulang mereka dari pasar selama jangka waktu opsi. Biayanya adalah untuk mengkompensasi penjual jika pembeli mundur dan penjual umumnya menginginkan periode yang singkat dan biaya tinggi. Saya telah melihat biaya mulai dari $ 25 hingga $ 150, tergantung pada harga properti.

Oke, itu mencakup hal-hal yang paling penting dan paling banyak ditawar tentang kontrak penjualan. Itu mungkin tampak seperti jalan panjang untuk pergi, tetapi sekarang harus jelas mengapa tawaran verbal biasanya sangat tidak berarti. Ada terlalu banyak faktor lain yang memengaruhi bottom line penjual. Selain itu, penawaran lisan tidak sebanding dengan kertas yang ditulis pada … err, tidak ditulis. Di Texas, untuk kontrak yang mengikat secara hukum, harus tertulis dan ditandatangani oleh semua pihak. Realtors diminta untuk menyajikan penawaran tertulis kepada penjual, tetapi tidak ada persyaratan serupa untuk penawaran lisan.

Ada banyak yang disebut pakar yang menyarankan kepada pembeli bahwa penawaran pertama mereka harus berupa tawaran lowball untuk melihat seberapa termotivasi penjual. Atau tawaran lowball dilihat sebagai cara untuk membuat penjual menurunkan harganya dengan jumlah yang wajar. Sebagai seseorang yang telah menjual rumahnya sendiri dan sebagai Realtor yang telah menawarkan banyak penawaran kepada penjual, saya dapat memberi tahu Anda bahwa tawaran lowball biasanya memiliki efek berlawanan dari yang dimaksudkan. Mereka juga memiliki efek membuat para penjual marah. Sebuah tawaran lowball mengatakan kepada penjual: Anda idiot, rumah Anda tidak layak mendekati apa yang Anda pikirkan, itu hanya omong kosong yang saya bersedia untuk melepas Anda tangan. Kebanyakan orang benar-benar tidak ingin mendengar hal semacam ini, itulah sebabnya mengapa banyak tawaran lowball diabaikan, terutama yang bersifat verbal.

Itu tidak berarti bahwa lowballing kadang-kadang tidak berhasil, kadang-kadang keadaannya tepat dan perjanjian penjual atau setidaknya membalas kembali ke tempat yang diinginkan pembeli. Jadi, tidak ada salahnya bertanya, kan? Yah, kadang-kadang bisa. Saya memiliki penjual yang memberi tahu saya, "Kami tidak akan menjualnya kepada mereka dengan harga APAPUN!" Sekarang, ketika pembeli yang sama membeli penawaran yang lebih masuk akal, mereka benar-benar melihatnya dan bahkan membalas balik, tetapi saya jamin bahwa mereka BANYAK kurang dapat dinegosiasikan daripada yang mungkin mereka tawarkan lebih masuk akal. Bagaimana Anda tahu sebelumnya cara mana ini akan pergi? Yah, tanpa bola kristal, kamu tidak. Tetapi agen yang baik dapat menunjukkan hal-hal yang dapat mengindikasikan penjual yang lebih dapat dinegosiasikan: rumah di pasar dalam waktu yang lama, penjual di luar kota, atau rumah adalah bagian dari perkebunan. Namun, faktor-faktor yang sama ini mungkin merupakan indikasi penjual yang tidak dapat dinegosiasikan. Rumah sudah lama berada di pasar karena harganya terlalu tinggi dan penjualnya tidak akan turun sama sekali. Mereka yang keluar dari kota penjual mungkin dapat membayar dua hipotek tanpa batas. Anak-anak dari orang tua yang sudah meninggal sering memiliki visi yang menggembirakan tentang harga rumah, terutama jika mereka tumbuh di sana dan memiliki kenangan indah tentang rumah.

Jadi berapa banyak yang harus Anda tawarkan? Realtor Anda dapat menarik penjualan terbaru yang sebanding dari rumah serupa lainnya sehingga Anda dapat melihat apa yang harus dilakukan untuk membelinya. Juga, membantu untuk melihat rasio harga permintaan terhadap harga jual. Jika sebagian besar rumah di daerah tersebut menjual 98% dari harga yang diminta dan rumah ini seperti kebanyakan dari yang lain, penjual juga akan mengetahui hal ini dan kemungkinan tidak akan mempertimbangkan tawaran sebesar 80%. Realtor Anda dapat menyarankan Anda tentang harga, dan ingat item bernegosiasi lainnya memiliki pengaruh besar pada harga. Anda mungkin lolos dengan tawaran yang lebih rendah jika Anda tidak meminta konsesi penjual pada item lain yang dapat dinegosiasikan. Atau, jika misalnya tidak ada periode opsi.

Setelah kontrak diisi dan ditandatangani oleh pembeli, itu disampaikan (biasanya bersama dengan fotokopi cek uang yang paling tulus) ke agen pencatat yang menyajikan penawaran kepada penjual. Agen daftar akan mudah-mudahan menyiapkan lembaran bersih yang menunjukkan penjual berapa banyak yang dapat mereka harapkan untuk mengantongi persyaratan penawaran yang mereka sajikan. Jika perjanjian penjual dengan ketentuan penawaran, penjual hanya menandatangani kontrak. Setelah agen pembeli telah diberitahu bahwa penjual telah menandatangani kontrak, kontrak tersebut dikatakan telah "dieksekusi". Woohoo, kami sepakat!

Biasanya tidak berjalan mulus. Penjual biasanya menemukan satu (atau lebih) item atau jumlah yang mereka tolak. "Saya tidak membayar untuk survei mereka !!!" Mesir "Mereka ingin memasang atap baru? Yang itu sangat bagus … baru 19 tahun!" Dalam kasus ini, penjual hanya akan mencoret bagian-bagian kontrak yang menjadi sasarannya dan / atau mengubah jumlah, dan memulainya setiap perubahan yang mereka buat. Misalnya, penjual mungkin mencoret harga yang ditawarkan $ 94.000 dan menulis dalam $ 99000 dan memulainya. Jika penjual membuat perubahan pada kontrak, biasanya mereka akan menandatanganinya juga, sebelum dikirim kembali ke agen pembeli. Kontrak tersebut tidak berlaku, namun, sampai pembeli melakukan inisial perubahan.

Ketika penjual membuat perubahan pada penawaran, dan mengirimkannya kembali ke pembeli, dia dikatakan membuat tawaran balik. Pembeli bebas menyetujui persyaratan yang ditawarkan oleh penjual atau melakukan perubahan sendiri. Dalam contoh di atas, pembeli mungkin mencoret $ 99.000 yang ditulis oleh penjual dan menulis dalam $ 96.500 dan memulainya. Perubahan dan pengesahan ini dapat dilakukan pada salah satu item yang dapat dinegosiasikan. Proses melawan bolak-balik berlangsung sampai kesepakatan tercapai antara pembeli dan penjual dan kedua pihak telah memulai semua perubahan yang dilakukan pada kontrak. Jika banyak perubahan dilakukan dan proses penawaran & penawaran balik bolak-balik beberapa kali, kontrak sering terlihat seperti kekacauan besar, tetapi itu masih berlaku. Setelah semua orang "menutup" pada (yaitu memulainya) semua perubahan dan agen pembeli tidak diberitahu bahwa kontrak tersebut "dijalankan" dan periode opsi dimulai. Properti sekarang "di bawah kontrak". Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan mengenai item yang dapat dinegosiasikan ketika membuat penawaran tetapi itu di luar cakupan artikel ini. Mudah-mudahan, sekarang Anda memiliki gambaran yang bagus tentang kontrak, penawaran, dan counteroffers dan bagaimana prosesnya mengalir. Ikuti terus Under Contract dan Periode Opsi.

[ad_2]